Research-Studie


Original-Research: Eyemaxx Real Estate AG - von GBC AG

Einstufung von GBC AG zu Eyemaxx Real Estate AG

Unternehmen: Eyemaxx Real Estate AG
ISIN: DE000A0V9L94

Anlass der Studie: Research Note
Empfehlung: Kaufen
Kursziel: 21,70 Euro
Kursziel auf Sicht von: 31.10.2019
Letzte Ratingänderung:
Analyst: Cosmin Filker, Marcel Goldmann

Auf Ebene der Gesamtleistung, die gemäß unseren Berechnungen neben den
Umsatzerlösen, das At-Equity-Beteiligungsergebnis, die Bewertungserträge
sowie das sonstige betriebliche Ergebnis enthält, hat Eyemaxx im ersten
Halbjahr 2018/2019 einen signifikanten Anstieg in Höhe von 31,3 % auf 15,48
Mio. EUR (VJ: 11,79 Mio. EUR) erreicht. Als Basis für diese Entwicklung ist
dabei die planmäßige Umsetzung des umfangreichen Projektportfolios zu
verstehen. Zudem hat Eyemaxx im ersten Halbjahr 2018/2019 zwei weitere
Projekte in Berlin und Schönefeld bei Berlin (Gesamtvolumen: 115 Mio. EUR)
gewinnen können und hat damit das Gesamtprojektvolumen zum Stichtag
30.04.2019 auf rund 1,0 Mrd. EUR ausgebaut.

Das für Eyemaxx typische hohe Rentabilitätsniveau hat sich mit einer auf
die Gesamtleistung bezogene EBIT-Marge in Höhe von 42,0 % (VJ: 52,7%) auch
im ersten Halbjahr 2018/2019 fortgesetzt. Der im Vergleich zum Vorjahr
sichtbare Margenrückgang ist dabei in erster Linie auf außerordentliche
Wertberichtigungen auf Forderungen im Zusammenhang mit einem mittlerweile
fertiggestellten Immobilienprojekt in Deutschland zurückzuführen, wodurch
die sonstigen betrieblichen Aufwendungen auf 5,80 Mio. EUR (VJ: 3,05 Mio.
EUR) besonders stark zugelegt haben. Hier ist von einer Normalisierung der
EBIT-Marge im zweiten Halbjahr auszugehen.

Mit Veröffentlichung der Halbjahreszahlen 2018/2019 hat der Vorstand der
Eyemaxx Real Estate AG die Guidance bestätigt, wonach eine moderate
Steigerung des Nachsteuerergebnisses erwartet wird. Die Basis für diese
Annahme stellt dabei unverändert die umfangreiche Projektpipeline, die
derzeit, also nach Veräußerung des Großprojektes Vivaldi-Höfe, ein Volumen
in Höhe von ca. 855 Mio. EUR aufweisen dürfte. Im Juni hatte die
Gesellschaft dabei die vollständige Veräußerung des Projektes 'Vivaldi-
Höfe' bekannt gegeben. Zwar wurde über den Kaufpreis Stillschweigen
vereinbart, wir gehen aber davon aus, dass das Projekt zumindest zum
zuletzt ermittelten fairen Wert veräußert wurde. Wird der zum 31.10.18
ausgewiesene NAV der Projektgesellschaft in Höhe von 19,58 Mio. EUR als
Untergrenze herangezogen, dann dürfte Eyemaxx, entsprechend seiner 50 %
Beteiligungsquote an diesem Projekt, in etwa 10 Mio. EUR vereinnahmen.

Dies dürfte den finanziellen Spielraum für die planmäßige Fortsetzung der
umfangreichen Projektpipeline deutlich erweitern. Darüber hinaus sollte die
Gesellschaft weiterhin in der Lage sein, neue attraktive Projekte zu
generieren. Zuletzt wurde in Schönefeld bei Berlin ein 9.000 qm großes
Grundstück erworben, auf dem die Errichtung von zwei mehrgeschossigen
Gebäuden für ein Gesamtvolumen von ca. 44 Mio. EUR geplant ist.

Trotz der Veräußerung der 'Vivaldi-Höfe' verfügt die Gesellschaft über
einen umfangreichen Projektbestand für die kommenden Geschäftsjahre. Auf
dieser Basis behalten wir unsere Ertragsprognosen gegenüber unserer letzten
Studie (siehe Studie vom 20.05.19) unverändert bei. Wir rechnen dabei für
die kommenden Geschäftsjahre mit einem nachhaltigen Anstieg der
Gesamtleistung, auf Basis gestiegener Umsätze und eines deutlichen Ausbaus
der Beteiligungserträge. Auf Ergebnisebene dürfte sich das hohe
Rentabilitätsniveau auch in den kommenden Geschäftsjahren fortsetzen.
Hauptsächlich hängt dies mit den At-Equity-Ergebnissen zusammen, die der
Muttergesellschaft Eyemaxx als Nachsteuerergebnis zufließen und denen damit
keine weiteren Kosten gegenüber stehen. Zudem dürfte Eyemaxx in den
folgenden Geschäftsjahren die hohe Kostenkontinuität der vergangenen
Geschäftsjahre fortsetzen.

Unverändert erwarten wir zudem eine Fortsetzung bei der tendenziellen
Verbesserung der Finanzierungskonditionen. Wie die vornehmlich auf
Unternehmensanleihen basierende Finanzierungshistorie der Gesellschaft
zeigt, konnte der Zinssatz der ausgegebenen Anleihen bei den letzten
Emissionen deutlich reduziert werden. Jeweils Ende 2019 sowie im März 2020
(Geschäftsjahr 2019/2020) steht die Refinanzierung von Wandelanleihen und
einem mit 8,0 % vergleichsweise hoch verzinsten Corporate Bond an. Auch
wenn das Refinanzierungsinstrument zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht
feststeht, gehen wir dennoch von einer Verbesserung bei den Konditionen
aus.

Aufgrund des somit unveränderten Inputs für unser DCF-Bewertungsmodell
bestätigen wir unser bisheriges Kursziel von 21,70 EUR je Aktie. Wir
vergeben weiterhin das Rating KAUFEN.

Die vollständige Analyse können Sie hier downloaden:
http://www.more-ir.de/d/18615.pdf

Kontakt für Rückfragen
Jörg Grunwald
Vorstand
GBC AG
Halderstraße 27
86150 Augsburg
0821 / 241133 0
research@gbc-ag.de
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Offenlegung möglicher Interessenskonflikte nach § 85 WpHG und Art. 20 MAR Beim oben analysierten Unternehmen ist folgender möglicher Interessenkonflikt gegeben: (4,5a,6a,10,11); Einen Katalog möglicher Interessenkonflikte finden Sie unter:
http://www.gbc-ag.de/de/Offenlegung
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Datum (Zeitpunkt)Fertigstellung: 07.08.19 (09:41 Uhr)
Datum (Zeitpunkt) erste Weitergabe: 07.08.19 (10:30 Uhr)

-------------------übermittelt durch die EQS Group AG.-------------------


Für den Inhalt der Mitteilung bzw. Research ist alleine der Herausgeber bzw.
Ersteller der Studie verantwortlich. Diese Meldung ist keine Anlageberatung
oder Aufforderung zum Abschluss bestimmter Börsengeschäfte.

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